איך מחירי הדיור יירדו כשבזמן שבנינו בניין אחד התחלפו כאן 5 ממשלות?

רק לאחרונה התכנסו בחגיגיות שר האוצר אביגדור ליברמן, שר הבינוי והשיכון זאב אלקין, ושרת הפנים איילת שקד והציגו תוכנית דיור לאומית חדשה, השלישית בימי הממשלה הנוכחית. בניסיון לתת מענה למצוקת הדיור, יזמו השרים את הגדלת ההיצע וההנחה ב"דירה בהנחה", הסכמי גג לבניית אלפי יחידות דיור במועצת האזוריות, לצד זירוז וייעול של התכנון והרישוי ברשויות מקומיות. עשרה ימים אחר כך, הכנסת הצביעה על פיזורה ומדינת ישראל הולכת לבחירות חמישיות.

חוסר היכולת לתכנן לטווח ארוך ולממש, לצד חוסר הוודאות הפוליטית מטלטל את כל מערכות המדינה. אבל כשזה מגיע לתחום הדיור, שבו אנו עוסקים בתהליכים ארוכי טווח – הפקדת המפתח לדירה בידי חמש ממשלות בשלוש שנים היא לא פחות ממתכון לאסון.

משך הזמן הממוצע לקבלת היתר בניה עומד על שנה לפי מבקר המדינה ויכול להגיע עד 407 ימים, פי ארבעה מהזמן הממוצע במדינות אחרות לפי הבנק העולמי. זמן הבנייה הממוצע של בניין הוא כשנתיים וחצי (30.8 חודשים), תשעה חודשים יותר מאשר בשנת 1995. זו הסיבה שבזמן שהשרים חגגו שיא התחלות בניה של 63 אלף יח"ד בשנת 2021, למעשה הציבור פגש רק 46,720 יח"ד שבנייתן הסתיימה. לנתוני הלמ"ס על הזמן הרב שעובר בדרך לקבלת היתר בניה ובמשך הבניה בפועל, יש להוסיף עוד חודשים ארוכים בהמתנה להיתר אכלוס (טופס 4).

הפער הזה בין התכנון לביצוע, הוא ההמחשה הטובה ביותר של החסם המרכזי – הבירוקרטיה שמונעת מאתנו היזמים והקבלנים להרחיב את היצע הדירות בפועל. ההערכה היא שכ-120 אלף יח"ד תקועות גם היום בצנרת של הוועדות המקומיות. זאת בשעה שלפי נתוני התאחדות הקבלנים בוני הארץ, בסוף שנת 2021 היו חסרות בישראל כ-200,000 דירות.

• ליברמן קורא למוסדיים להשקיע בהייטק הישראלי: האם זה מהלך נכון?
• ממאבק פוליטי - למלחמת הישרדות: מה נשאר מהקרב בין הפועל ת"א לבית"ר?

"חלופת שקד" לתמ"א 38, חייבה התקנת תקנות שיאפשרו לכלול בתהליך אישור תוכנית בניין עיר (תב"ע) גם מתן היתרי בנייה, כפי שהיה נהוג עד היום רק בפרויקטי תמ"א 38. זו היתה עשויה להיות הקלה משמעותית, מעין חולץ פקקים בשוק הדיור, אבל התוכנית הזאת נדחתה שוב ושוב ואושרה רק ביום פיזורה של הכנסת ה-24. תמ"א 38 נולדה במקור כדי לתת לתחזק מפני רעידות אדמה, אולם מצוקת הקרקעות, בעיקר באזורי הביקוש מחייבת מתן עדיפות לאומית להתחדשות עירונית כדי להגדיל את מספר יח"ד בלב הערים. תוקפה של תמ"א 38 הוארך אומנם עד אוקטובר 2023, אבל לבניינים שאנחנו מתכננים היום – זה כבר לא יועיל.

אין פלא שמוסדות התכנון לא הצליחו לעמוד ביעדים השנתיים של תכנון דירות במסגרת התחדשות עירונית לשנת 2021. יעדי הדיור בתוכנית האסטרטגית שהגדירה הממשלה לפני חמש שנים דרשו תכנון של לפחות 26 אלף יח"ד בהתחדשות עירונית בשנת 2021, בפועל אושרו רק 18,482 יח"ד. מנגד, הממשלה הצליחה לעמוד ביעד היתרי הבניה בהתחדשות עירונית בשנה החולפת, במידה רבה בזכות תמ"א 38 שתוקפה יפוג בעוד יותר משנה.

בשנים האחרונות ידענו שורה ארוכה של תוכניות דיור שהבשורה העיקרית שלהן היתה בהגרלות: מחיר למשתכן של השר משה כחלון, "דירה במחיר מופחת" של השר יעקב ליצמן ו"מחיר מטרה" של השר זאב אלקין. הפתרון החלקי הזה, הוא מעין פלסטר או אקמול לגוף שותת דם. עוד הגרלה לא תהפוך את החלום הבלתי מושג של מרבית הישראלים – קורת גג, בית לבר השגה. בינתיים רק בודדים פרשו אוהלים, שמייצגים רוב מיואש של אזרחים שלא מצליחים לממש את זכותם האזרחית הבסיסית ביותר וברור להם שגם ילדיהם בעקבותיהם.

• חצור הגלילית: יוקם מרכז עסקים שיכלול 890 יחידות דיור
• רמ"י מובילה הקמת שכונה חדשה בראשון לציון - 1800 דירות
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

המדינה היא הגורם לעליות מחירי הדיור בישראל - היא שמחזיקה במונופול על הקרקע, על רשויות התכנון ועל קצב חלוקת היתרי הבנייה. מחירי הדיור רשמו זינוק של 16 אחוז השנה, אבל למרות ניסיונות הבלימה – שנה של מערכות בחירות – תחילה לכנסת ובהמשך לרשויות המקומיות לא תאפשר קידום תהליכים ארוכי טווח ולאור אי הוודאות אף עלולה להוביל להתרחקות נוספת של הישראלי הממוצע מחלום הדירה.

מדינת ישראל לא צריכה 5 שרי שיכון בשלוש שנים, עם 3 תוכניות דיור בשנה. כמו בכלכלה ובביטחון, גם בדיור – אנחנו זקוקים למועצה לאומית, שבראשה יעמוד גורם מקצועי מוערך ולא פוליטי. כמו המועצה הלאומית לכלכלה והמועצה לביטחון לאומי, מדינת ישראל זקוקה לקברניט שיקבל החלטות מקצועיות ויוביל אותן למימוש לאורך זמן, תוך תיאום עם הממשלה, אך לא מתוך תלות שתוביל לפירמוט ואתחול מחדש, אחת לשנה. קבינט הדיור שהממשלה היוצאת הקימה בדיוק לפני שנה ולא הספיק להוביל שום תוכנית לטווח ארוך הוא בדיוק הסיבה שנחוצה מועצה מקצועית וא-פוליטית שקיומה לא יהיה תלוי בהרכב הקואליציוני השברירי. לא נצליח לשנות דבר בתחום הדיור, עם ירי לטווח קצר של שרי שיכון, פנים ואוצר מתחלפים.

הכותב הוא שחר רז, בעל חברת "קונטמפו" מבית חיזוק ובינוי, המתמחה בייזום וניהול פרויקטים בהתחדשות עירונית.